PRISMA Global Residential Real Estate

Nach einer fast zweijährigen Pause meldet sich Blackstone mit einer offensiven Strategie auf den Immobilienmarkt zurück. Der weltweit grösste Finanzinvestor hat im Jahr 2024 die beiden grossen Immobilienfirmen Tricon Residential (TCN) und AIR Communities (AIRC) für insgesamt USD 14 Mia. übernommen. Der Kaufpreis steht stellvertretend für den hohen Wertverlust der Wohn-REITs und deutet gleichzeitig darauf hin, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei den Einfamilien-Mietobjekten an der US-amerikanischen Küste langfristig zurückgehen könnte. Obwohl Wohn-REITs seit der Bekanntgabe des Übernahmeangebots für AIRC Anfang April um rund 6% gestiegen sind, werden sie nach unserer Auffassung noch immer rund 20% unter dem Privatmarkt-Wert gehandelt.

Einzelheiten der Wohnimmobilien-Geschäften von Blackstone

• Tricon Residential (TCN) – im Januar 2024 bekanntgegebene Übernahme für USD 3.5 Mia. Die Vermögenswerte von TCN umfassen hauptsächlich Einfamilienhäuser in der US-amerikanischen Sunbelt-Region. Bei einem implizierten Wert von USD 330’000 pro Haus entspricht dieser Kaufpreis gegenüber den Wiederbeschaffungskosten (in der Regel zwischen USD 400’000 und USD 450’000) einem Abschlag und einer Rendite von 5.5%. Diese entspricht den Konsensschätzungen des Nettoinventarwerts. Mit dem Kauf von TCN hat Blackstone ein gut verwaltetes Portfolio mit Belegungsraten von rund 90% übernommen und seine Beteiligung am Einfamilienhaus-Vermieter Home Partners of America ergänzt.
• AIR Communities (AIRC) – im April 2024 bekanntgegebene Übernahme für USD 10 Mia. Das Portfolio von AIRC besteht hauptsächlich aus Mietwohnanlagen in den Küstenstädten Los Angeles, Boston, Washington D.C. und Miami. Unter Anrechnung der Transaktionskosten ergibt sich aus der Übernahme durch Blackstone eine durchschnittliche Rendite von 5%, was dem von uns geschätzten Nettoinventarwert für Wohnungsanlagen in Küstenregionen entspricht. Der Kauf durch Blackstone hat den Aktienkurs von AIRC um 25% steigen lassen. Es handelt sich um Blackstones bisher grösste Transaktion im Küstenwohnungsmarkt. Davor hatte der Investor vor allem auf die Sunbelt-Region gesetzt.

Auswirkungen für die PRISMA Global Residential Real Estate Strategie

Die Anlagegruppe profitiert von der Überschneidung von Subsektoren, in denen Blackstone erheblichen Wert generiert. So sind beispielsweise 7% der Vermögenswerte in die Einfamilienhaus-Vermieter AMH und INVH investiert. Deren Wertpapiere werden derzeit mit einem Abschlag von 10% gegenüber dem geschätzten Nettoinventarwert (NIW) gehandelt und weisen dank der hohen Belegungsraten (90%), der treuen Mieterinnen und Mietern, sowie der fehlenden Konkurrenz auf dem Markt der Einfamilienhäuser zweifellos die attraktivsten Fundamentaldaten im US-Wohnungssektor auf. AMH und INVH besitzen qualitativ hochwertigere Mietobjekte als TCN und werfen hohe durchschnittliche Renditen in der Grössenordnung von 5% ab. Gegenüber der Privatisierung von TCN durch Blackstone entspricht dies einem Abschlag.

14% der Vermögenswerte der Anlagegruppe sind in Küstenwohnungen angelegt, darunter Avalon Bay, EQR, Essex und UDR. Diese REITs sind zu 6% kapitalisiert und liegen damit rund 20% unter dem Nettoinventarwert. Die ersten operativen Aktualisierungen dieser REITs deuten darauf hin, dass die Basiswerte die Erwartungen übertreffen. Grund dafür ist die anhaltende Nachfrage, die das knappe Angebot in den Küstenregionen in diesem Jahr übersteigt. Die Abschläge von über 20% signalisieren, dass die REITs mit ihren erstklassigen Betriebsplattformen und extrem soliden Bilanzen im Küstenwohnungsmarkt überverkauft sind.

Aussichten

Die offensive Rückkehr von Blackstone auf den Wohnimmobilienmarkt ist ein klares Zeichen dafür, dass der Finanzinvestor mit einem langfristigen Wachstum des Sektors und opportunistischen Preisen in den Wohn-REITs rechnet. Wir gehen davon aus, dass weitere Investoren dem Beispiel von Blackstone folgen werden und es in den kommenden Monaten im Privatimmobiliensektor zu weiteren grossen Geschäften kommen wird. Wertanlagen in hochwertige Mietobjekte dürften sich daher mit Renditen von rund 5% verkaufen.

Wir erwarten, dass sich die Anleger angesichts des steigenden Transaktionsvolumens auf Wohn-REITs besinnen und sich die Verkaufspreise dadurch dem Nettoinventarwert annähern werden. Dieser könnte 20% oder mehr über dem heutigen NIW zu liegen kommen. Da sich die Positionen der Anlagegruppe PRISMA Global Residential Real Estate stark mit den von Blackstone bevorzugten Subsektoren für Wohnimmobilien überschneiden, dürften sie an Wert zulegen, sobald die institutionellen Anleger wieder vermehrt in den Wohnimmobilienmarkt investieren.